Önemli uyarı: Bu yazıdaki bilgiler 20 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla derlenmiştir. Kentsel dönüşüm mevzuatı, destek tutarları ve başvuru şartları zaman içinde değişebilir. İşlem yapmadan önce güncel durumu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile bulunduğunuz ilin belediyesi ve il müdürlüğünden mutlaka teyit ediniz.
Neden Kentsel Dönüşüm?
Türkiye'nin büyük bölümü aktif deprem kuşağında yer alıyor. Yaşanan büyük depremler, yapı stokunun güvenliğinin yalnızca teknik bir konu değil, doğrudan can güvenliği meselesi olduğunu gösterdi. Kentsel dönüşüm, riskli yapıların tespit edilerek yenilenmesini ve güncel deprem yönetmeliğine uygun, dayanıklı bir yapı stokunun oluşturulmasını hedefliyor. Ev sahibi olan ya da ev almayı planlayan herkesin bu süreci ve haklarını bilmesi büyük önem taşıyor.
Yasal Çerçeve
6306 Sayılı Kanun
Kentsel dönüşümün temel dayanağı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Bu kanun, riskli yapıların ve riskli alanların tespiti, tahliyesi, yıkımı ve yeniden yapımına ilişkin usul ve esasları düzenler. Ayrıca maliklere sağlanacak destekler ve karar süreçleri de bu kanun ve ilgili yönetmeliklerle belirlenir.
Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018)
Yapıların deprem dayanımına ilişkin teknik esaslar Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ile belirlenir. TBDY 2018, 18 Mart 2018 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 1 Ocak 2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Yönetmelik, önceki düzenlemelere göre çok daha kapsamlı bir performansa dayalı tasarım yaklaşımı getirmiştir.
TBDY 2018'de dört performans düzeyi tanımlanır:
- Kesintisiz Kullanım: Yapı deprem sonrası hasarsız veya ihmal edilebilir hasarla kullanılmaya devam edebilir.
- Sınırlı Hasar: Yapısal elemanlarda sınırlı düzeyde hasar oluşur.
- Kontrollü Hasar: Can güvenliğini tehlikeye atmayacak, onarılabilir düzeyde hasar öngörülür.
- Göçmenin Önlenmesi: Ağır hasar oluşabilir ancak yapının toptan göçmesi önlenir.
Yapım Yılı Neden Bu Kadar Önemli?
Bir binanın hangi yönetmelik döneminde inşa edildiği, deprem performansı hakkında güçlü bir ipucu verir. 1999 öncesi yapılarda taşıyıcı sistemin güncel yönetmeliğe uygun olma olasılığı düşüktür; bu yapılarda malzeme kalitesi, donatı detayları ve tasarım yaklaşımı bugünkü standartların gerisinde kalabilir. 2007 yönetmeliği sonrası inşa edilen yapılarda ise proje belgelerine ve yapıya ilişkin bilgi düzeyine erişim genellikle daha kolaydır; bu da değerlendirmeyi kolaylaştırır. Yine de her binanın kendi koşullarında, uzmanlarca değerlendirilmesi gerekir.
Riskli Yapı Tespiti Süreci
Başvuru
Riskli yapı tespiti başvurusu, yapının maliki veya kanuni temsilcisi tarafından yapılır. Başvuru, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara yöneltilir. Tek bir malikin başvurusu tespit sürecini başlatmak için yeterlidir; tespit için tüm maliklerin onayı aranmaz.
İnceleme ve Test
Tespit sürecinde lisanslı kuruluş, yapıyı kapsamlı biçimde inceler. Bu incelemede özellikle şu hususlar değerlendirilir:
- Yapının yapım yılı ve hangi yönetmelik döneminde inşa edildiği
- Onaylı mimari ve statik projesinin bulunup bulunmadığı
- Yumuşak kat, kısa kolon, burulma düzensizliği gibi yapısal düzensizlikler
- Ruhsata aykırı ilave kat, bölüm veya değişiklik bulunup bulunmadığı
- Zemin koşulları ve zemin etüdü verileri
Bu değerlendirmelere ek olarak beton kalitesini ölçmek için karot numuneleri alınır, donatı tespiti ve malzeme testleri yapılır. Elde edilen veriler yönetmelik esaslarına göre analiz edilerek yapının riskli olup olmadığına karar verilir.
Karar, Tebligat ve İtiraz
Yapı riskli olarak tespit edilirse bu karar tapu kaydına şerh edilir ve maliklere usulüne uygun olarak tebliğ edilir. Tebligatı alan maliklerin karara itiraz etme hakkı bulunur; itirazlar Bakanlıkça oluşturulan teknik heyetlerce değerlendirilir. İtiraz süresi ve usulü mevzuatla belirlendiğinden, tebligatı aldığınızda süreyi kaçırmamak için ilgili müdürlükten bilgi almanız önemlidir.
Yıkım ve Yeniden Yapım
Riskli ilan edilen ve itiraz süreci tamamlanan yapılarda tahliye ve yıkım süreci başlar. Ardından maliklerin alacağı kararlar doğrultusunda yeniden yapım süreci yürütülür. Bu aşamada müteahhit seçimi, sözleşme koşulları, kat karşılığı oranları ve teslim süreleri gibi konular maliklerin en çok dikkat etmesi gereken başlıklardır.
Malik Hakları ve Karar Çoğunluğu
Riskli yapılarda dönüşüm kararının alınabilmesi için kanunda öngörülen nitelikli malik çoğunluğu aranır. Karara katılmayan maliklerin payları bakımından kanunda özel bir usul öngörülmüştür. Bu konudaki çoğunluk oranı ve uygulanacak usul mevzuat değişikliklerine tabi olduğundan, sürece girmeden önce Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile bulunduğunuz ilin il müdürlüğünden güncel düzenlemeyi öğrenmeniz gerekir. Karar sürecinde bir avukattan hukuki destek almak, hak kaybı yaşamamak açısından faydalı olacaktır.
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklere kira yardımı, geçici konut ve taşınma desteği gibi imkânlar sağlanabilmektedir. Ancak bu desteklerin şartları, süreleri ve tutarları yıllara ve yürürlükteki kampanyalara göre değişmektedir. Bu nedenle başvurudan önce güncel destek koşullarını ilgili kurumdan teyit etmek gerekir.
Yarısı Bizden Kampanyası: Dikkat Edilmesi Gereken Nokta
Önemli: Yarısı Bizden kampanyası, 22 Şubat 2024 tarihli Cumhurbaşkanı Kararı ile İstanbul'daki kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla yürürlüğe girmiştir. Kampanya İstanbul'a özeldir; Mersin ve diğer illerde geçerli değildir. Bu ayrımın net biçimde bilinmesi, yanlış beklenti oluşmasını önler.
Kampanya kapsamında İstanbul'da konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği olmak üzere toplam 1.875.000 TL destek öngörülmüştür. İş yerleri için ise 437.500 TL hibe, 437.500 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği uygulanmaktadır.
27 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan düzenlemeyle kapsam genişletilmiştir. Buna göre 6306 sayılı Kanun kapsamında 31/12/2026 tarihine kadar riskli yapı onayı alan yapılar kampanyaya dahil edilmiş; 2025 ve 2026 yıllarında riskli ilan edilen yapılar da kampanyadan yararlanabilir hale gelmiştir.
Mersin ve diğer illerdeki maliklerin, kendi belediyeleri ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın il müdürlüklerine başvurarak yerel destek, kredi ve teşvik imkânlarını araştırmaları önerilir. İller bazında farklı uygulamalar ve dönemsel programlar bulunabilmektedir.
Ev Alırken Deprem Güvenliği Kontrol Listesi
Bir konut satın almadan önce deprem güvenliği açısından şu başlıkları mutlaka kontrol edin:
- Yapım yılı ve yönetmelik dönemi: Binanın hangi yılda ve hangi deprem yönetmeliği yürürlükteyken inşa edildiğini öğrenin.
- Ruhsat ve iskân: Yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesinin (iskân) bulunup bulunmadığını sorgulayın.
- Onaylı statik proje: Binanın onaylı statik projesinin mevcut olup olmadığını isteyin. Projesi bulunmayan yapılarda değerlendirme çok daha zordur.
- Zemin etüdü raporu: Zemin koşullarının yapının performansı üzerinde belirleyici etkisi vardır; etüt raporunu inceleyin.
- Taşıyıcı sisteme müdahale: Kolon kesilmesi, perde duvar kaldırılması gibi müdahaleler olup olmadığını kontrol edin. Özellikle zemin katı dükkâna dönüştürülmüş binalarda bu risk yüksektir.
- Bağımsız uzman kontrolü: Bağımsız bir inşaat mühendisine binayı yerinde inceletmek, ödeyeceğiniz danışmanlık bedelinin çok üzerinde bir güvence sağlar.
- DASK poliçesi: Zorunlu deprem sigortasının mevcut ve geçerli olduğundan emin olun.
Güvenli Yapı, Kalıcı Değerdir
Deprem güvenliği yalnızca can güvenliği değil, aynı zamanda uzun vadeli yatırım değeri meselesidir. Güncel yönetmeliğe uygun, projesi ve belgeleri eksiksiz bir bina, hem oturanına huzur verir hem de değerini daha iyi korur. Bu nedenle konut alım kararında fiyat kadar yapı güvenliğine de ağırlık vermek gerekir.
Mersin ve çevresinde konut ararken binaların yapım yılı, belge durumu ve teknik özellikleri konusunda size şeffaf bilgi sunmak, doğru soruları sormanıza yardımcı olmak isteriz. Turyap Sistem uzman kadrosuyla güvenli ve bilinçli bir seçim yapmanız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.