Важное предупреждение: Информация в этой статье собрана по состоянию на 20 июля 2026 года. Законодательство о городской реновации, размеры поддержки и условия подачи заявлений со временем могут меняться. Перед совершением каких-либо действий обязательно уточните актуальную ситуацию в Министерстве окружающей среды, урбанизации и изменения климата, в вашем муниципалитете и в областном управлении.
Зачем нужна городская реновация?
Большая часть территории Турции расположена в активном сейсмическом поясе. Пережитые крупные землетрясения показали, что безопасность жилого фонда — не просто технический вопрос, а напрямую вопрос сохранения жизни. Городская реновация направлена на выявление и обновление аварийных зданий и создание устойчивого жилого фонда, соответствующего действующим сейсмическим нормам. Каждому, кто владеет жильём или планирует его купить, крайне важно понимать этот процесс и свои права.
Правовая база
Закон № 6306
Основой городской реновации является Закон № 6306 о преобразовании территорий, находящихся под риском стихийных бедствий. Этот закон регулирует порядок и принципы выявления, расселения, сноса и восстановления аварийных зданий и аварийных зон. Меры поддержки собственников и процедуры принятия решений также определяются этим законом и связанными подзаконными актами.
Турецкие нормы сейсмостойкого строительства (TBDY 2018)
Технические принципы сейсмостойкости зданий устанавливаются Турецкими нормами сейсмостойкого строительства зданий. TBDY 2018 были опубликованы в «Официальной газете» 18 марта 2018 года и вступили в силу 1 января 2019 года. По сравнению с предыдущими редакциями нормы внедрили значительно более комплексный подход к проектированию, основанный на характеристиках работы конструкции.
В TBDY 2018 определены четыре уровня эксплуатационных характеристик:
- Непрерывная эксплуатация: здание может продолжать использоваться после землетрясения без повреждений или с пренебрежимо малыми повреждениями.
- Ограниченные повреждения: в несущих элементах возникают повреждения ограниченного уровня.
- Контролируемые повреждения: предполагаются устранимые повреждения, не угрожающие жизни людей.
- Предотвращение обрушения: возможны тяжёлые повреждения, но полное обрушение здания предотвращается.
Почему год постройки настолько важен?
Период действия норм, в который было построено здание, даёт сильный ориентир относительно его сейсмических характеристик. В зданиях, построенных до 1999 года, вероятность соответствия несущей системы действующим нормам невысока; в таких зданиях качество материалов, детали армирования и подход к проектированию могут отставать от сегодняшних стандартов. В зданиях, построенных после норм 2007 года, доступ к проектной документации и информации о конструкции, как правило, проще, что облегчает оценку. Тем не менее каждое здание должно оцениваться специалистами исходя из его собственных условий.
Процесс обследования аварийного здания
Подача заявления
Заявление на обследование аварийного здания подаётся собственником здания или его законным представителем. Заявление направляется в организации, лицензированные Министерством. Заявления одного собственника достаточно для запуска процесса обследования; согласие всех собственников для проведения обследования не требуется.
Обследование и испытания
В ходе обследования лицензированная организация всесторонне изучает здание. При этом оцениваются, в частности:
- Год постройки и период действия норм, в который было возведено здание
- Наличие утверждённых архитектурного и конструктивного проектов
- Конструктивные нерегулярности: мягкий этаж, короткая колонна, крутильная нерегулярность
- Наличие надстроенных этажей, помещений или изменений, противоречащих разрешению на строительство
- Грунтовые условия и данные инженерно-геологических изысканий
Помимо этих оценок отбираются образцы керна для измерения качества бетона, проводятся определение армирования и испытания материалов. Полученные данные анализируются согласно принципам норм, и принимается решение о том, является ли здание аварийным.
Решение, уведомление и обжалование
Если здание признано аварийным, это решение вносится в качестве отметки в реестр прав собственности и надлежащим образом доводится до сведения собственников. Собственники, получившие уведомление, вправе обжаловать решение; жалобы рассматриваются техническими комиссиями, формируемыми Министерством. Поскольку срок и порядок обжалования установлены законодательством, важно после получения уведомления обратиться в соответствующее управление за информацией, чтобы не пропустить срок.
Снос и восстановление
В зданиях, признанных аварийными, после завершения процедуры обжалования начинается процесс расселения и сноса. Затем в соответствии с решениями собственников осуществляется восстановление. На этом этапе выбор подрядчика, условия договора, доли при строительстве в обмен на квартиры и сроки сдачи — темы, которым собственникам следует уделить наибольшее внимание.
Права собственников и большинство при принятии решения
Для принятия решения о реновации в аварийных зданиях требуется квалифицированное большинство собственников, предусмотренное законом. В отношении долей собственников, не участвующих в решении, законом предусмотрена особая процедура. Поскольку доля большинства и применяемая процедура подвержены изменениям законодательства, прежде чем вступить в процесс, вам следует узнать актуальное регулирование в Министерстве окружающей среды, урбанизации и изменения климата и в областном управлении вашей провинции. Получение юридической поддержки адвоката в процессе принятия решения поможет избежать утраты прав.
В ходе городской реновации собственникам могут предоставляться такие возможности, как помощь в оплате аренды, временное жильё и поддержка при переезде. Однако условия, сроки и размеры этой поддержки различаются в зависимости от года и действующих программ. Поэтому перед подачей заявления необходимо уточнить актуальные условия поддержки в соответствующем учреждении.
Программа «Половина от нас»: на что обратить внимание
Важно: Программа «Половина от нас» вступила в силу Указом Президента от 22 февраля 2024 года с целью ускорения городской реновации в Стамбуле. Программа предназначена именно для Стамбула; в Мерсине и других провинциях она не действует. Чёткое понимание этого различия предотвращает ложные ожидания.
В рамках программы в Стамбуле на одну квартиру предусмотрена поддержка в общей сложности 1 875 000 TL: грант 875 000 TL, кредит 875 000 TL и 125 000 TL на переезд. Для коммерческих помещений применяются грант 437 500 TL, кредит 437 500 TL и 125 000 TL на переезд.
Постановлением, опубликованным в «Официальной газете» 27 февраля 2026 года, охват был расширен. Согласно ему, здания, получившие подтверждение аварийности в рамках Закона № 6306 до 31/12/2026, включены в программу; здания, признанные аварийными в 2025 и 2026 годах, также получили возможность воспользоваться программой.
Собственникам в Мерсине и других провинциях рекомендуется обратиться в свои муниципалитеты и в областные управления Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата, чтобы изучить местные возможности поддержки, кредитования и стимулирования. В разных провинциях могут действовать различные практики и периодические программы.
Контрольный список сейсмической безопасности при покупке жилья
Перед покупкой жилья обязательно проверьте следующие пункты с точки зрения сейсмической безопасности:
- Год постройки и период норм: выясните, в каком году и при каких действовавших сейсмических нормах было построено здание.
- Разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию: уточните наличие разрешения на строительство и документа о разрешении на использование здания.
- Утверждённый конструктивный проект: запросите наличие утверждённого конструктивного проекта здания. В зданиях без проекта оценка значительно сложнее.
- Отчёт об инженерно-геологических изысканиях: грунтовые условия оказывают решающее влияние на работу здания; изучите отчёт об изысканиях.
- Вмешательство в несущую систему: проверьте, не производились ли такие вмешательства, как вырезание колонн или удаление диафрагм жёсткости. Этот риск особенно высок в зданиях, первый этаж которых переоборудован под магазины.
- Проверка независимым специалистом: осмотр здания независимым инженером-строителем на месте даёт гарантию, значительно превышающую стоимость его консультации.
- Полис DASK: убедитесь, что обязательное страхование от землетрясения оформлено и действует.
Безопасное здание — это долговременная ценность
Сейсмическая безопасность — вопрос не только сохранения жизни, но и долгосрочной инвестиционной стоимости. Здание, соответствующее действующим нормам и имеющее полный комплект проектной документации, даёт спокойствие жильцам и лучше сохраняет свою стоимость. Поэтому при решении о покупке жилья безопасности конструкции следует придавать не меньшее значение, чем цене.
При поиске жилья в Мерсине и его окрестностях мы хотели бы предоставить вам прозрачную информацию о годе постройки, состоянии документов и технических характеристиках зданий и помочь задать правильные вопросы. Компания Turyap Sistem со своей командой экспертов приглашает вас связаться с нами, чтобы вы сделали безопасный и осознанный выбор.