Важное предупреждение: Информация в этой статье собрана по состоянию на 20 июля 2026 года. Налоговые ставки, размеры пошлин и законодательство со временем могут меняться. Перед совершением сделки обязательно уточните актуальную ситуацию в Главном управлении кадастра и земельного реестра, соответствующем управлении кадастра и налоговой инспекции.
Видимые и скрытые расходы при купле-продаже жилья
Покупая или продавая жильё, большинство людей сосредотачивается только на цене сделки. Однако сопутствующие расходы, возникающие во время и после передачи права собственности, могут существенно повлиять на общий бюджет. По данным Турецкого статистического института, в июне 2026 года по всей Турции было продано 129 979 объектов жилья. При такой активности рынка точное планирование бюджета крайне важно, чтобы не столкнуться с неожиданностями.
Как проходит процесс передачи права собственности?
Запись на приём и подача заявления
Первый шаг при передаче права собственности — запись на приём. Записаться можно через систему Web Tapu Главного управления кадастра и земельного реестра или через call-центр Alo 181. Подача заявления через Web Tapu позволяет загрузить необходимые документы в цифровом виде и отслеживать статус сделки.
Необходимые документы
Основные документы, которые должны быть при себе в день сделки в управлении кадастра:
- Действующие документы, удостоверяющие личность сторон
- Фотографии установленного образца, требуемые для сделки
- Полис обязательного страхования от землетрясения (DASK) для жилой недвижимости
- Документ из муниципалитета, подтверждающий налоговую стоимость недвижимости
- Надлежащим образом оформленная доверенность, если сделка совершается через представителя
Во время сделки стороны должны присутствовать в управлении кадастра лично либо через уполномоченных представителей.
Обязательность официального акта
Здесь необходимо подчеркнуть крайне важный юридический факт: чтобы продажа недвижимости была действительной, сделка должна быть оформлена официальным актом в управлении кадастра. Договор купли-продажи, составленный у нотариуса или от руки, не передаёт право собственности, каким бы подробным он ни был. Нотариально оформленный договор обещания продажи недвижимости является отдельным правовым институтом: он порождает обязанность сторон совершить продажу, но сам по себе право собственности не передаёт. Право собственности переходит только после регистрации в земельном реестре.
Покупатели-иностранцы
При приобретении недвижимости иностранными гражданами применяются дополнительные процедуры. В таких сделках требуется отчёт об оценке, подготовленный уполномоченными организациями, а также проводятся дополнительные проверки, например запрос о нахождении в военной запретной зоне. Процесс может занять больше времени, чем сделки с участием граждан Турции, поэтому планирование следует выстраивать с учётом этого.
Статьи расходов: что выйдет из вашего кармана?
Пошлина за регистрацию права собственности
Согласно Закону о пошлинах, пошлина за регистрацию взимается в размере 2 процентов с покупателя и 2 процентов с продавца, то есть в общей сложности 4 процента. На практике часто вся сумма возлагается на покупателя; это зависит от договорённости между сторонами. Однако по закону за пошлину отвечают обе стороны. Поэтому чётко обсудить и зафиксировать письменно, кто оплачивает пошлину, ещё на этапе переговоров — значит предотвратить споры в будущем.
База исчисления пошлины
Пошлина рассчитывается от стоимости продажи, заявленной в земельном реестре. Однако заявленная стоимость не может быть ниже налоговой стоимости недвижимости, определённой муниципалитетом. Если заявленная сумма оказывается ниже налоговой стоимости, пошлина исчисляется исходя из налоговой стоимости. Поэтому, узнав налоговую стоимость объекта в соответствующем муниципалитете до сделки, вы сможете правильно спрогнозировать размер пошлины.
Сбор оборотного фонда за услуги
За операции, совершаемые в управлении кадастра, уплачивается сбор оборотного фонда. На 2026 год базовый сбор составляет 2 227 TL, дополнительная сумма — 307 TL, итого 2 534 TL. В крупных городах эта сумма может быть выше из-за применяемого регионального коэффициента. Точную цифру целесообразно уточнить в том управлении кадастра, где будет совершаться сделка.
Обязательное страхование от землетрясения (DASK)
Полис DASK обязателен для жилой недвижимости и требуется как при кадастровых операциях, так и при подключении коммунальных услуг — электричества, воды, природного газа. Размер премии не фиксирован; он зависит от общей площади жилья, типа конструкции и сейсмической зоны расположения. Актуальный размер премии можно узнать в вашем страховом агентстве или в Управлении страхования от стихийных бедствий.
Налог на недвижимость
Став собственником, вы принимаете на себя и обязанность по уплате налога на недвижимость. На 2026 год значения, служащие основой для налога на здания и земельные участки, были пересмотрены и составляют примерно троекратный размер значений 2025 года. Это существенное изменение, напрямую влияющее как на сумму налога, так и на нижнюю границу базы исчисления пошлины. Обязательно уточните актуальную налоговую стоимость приобретаемого жилья в соответствующем муниципалитете.
Если используется ипотечный кредит
Если покупка совершается с привлечением кредита, добавляются дополнительные статьи расходов:
- Стоимость отчёта об экспертной оценке
- Комиссия за выдачу кредита
- Пошлина за оформление ипотеки
- Премии по страхованию жизни и жилья, требуемые банком
Размеры этих статей различаются от банка к банку и зависят от суммы кредита. Наиболее разумный подход — получить письменные предложения от нескольких банков и сравнить общую стоимость.
Стоимость услуг агентства недвижимости
Если вы пользуетесь профессиональными услугами агентства недвижимости, стоимость услуг также следует включить в бюджет. Эта сумма определяется договором, подписанным между сторонами, и объёмом оказываемых услуг. Размер вознаграждения, сторона, которая его оплачивает, и перечень включённых услуг должны быть письменно оговорены до начала процесса.
Упускаемые из виду скрытые расходы
Есть статьи, о которых большинство забывает при планировании бюджета: расходы на переезд, плата за перевод или новое подключение электричества, воды, газа и интернета, расходы на покраску и ремонт, затраты на мебель и бытовую технику. В сумме эти статьи могут составить значительную величину, поэтому полезно заранее заложить на них часть бюджета.
Риски занижения стоимости в земельном реестре
Заявление в земельном реестре стоимости ниже фактической цены продажи ради уменьшения пошлины на первый взгляд выглядит как краткосрочная экономия, но несёт серьёзные риски. Прежде всего это создаёт риск уклонения от уплаты налогов и может повлечь административные санкции. Для покупателя это оборачивается неблагоприятным результатом при расчёте налога на прирост стоимости при будущей продаже, поскольку стоимость приобретения выглядит заниженной и прирост рассчитывается как более высокий. Кроме того, при получении кредита, страховых выплатах, компенсации при изъятии и в возможных спорах заниженная стоимость, указанная в документе, может стать доказательством против сторон. Указание реальной цены — самый безопасный путь как с юридической, так и с финансовой точки зрения.
Прирост стоимости на стороне продавца
Ключевой вопрос для продающей стороны — налог на прирост стоимости. Согласно повторной статье 80 Закона о подоходном налоге, доход от отчуждения жилья в течение пяти лет с даты приобретения облагается налогом как прирост стоимости. При продаже после истечения пятилетнего срока этот налог не возникает. Законом предусмотрена сумма льготы, которая обновляется ежегодно; эту сумму и актуальные принципы расчёта следует уточнить в Управлении по доходам или у вашего финансового консультанта. Если вы планируете продажу вблизи пятилетнего рубежа, проверка даты приобретения может дать значительную налоговую разницу.
Правильное планирование избавляет от неожиданностей
При правильной подготовке передача права собственности — сделка, которую можно завершить за один день. Полный комплект документов, предварительный расчёт пошлин и сборов, знание налоговой стоимости объекта и письменное закрепление обязанностей сторон делают процесс беспроблемным.
В Мерсине и его окрестностях мы хотели бы быть рядом с вами на каждом этапе купли-продажи жилья — от подготовки документов до записи в кадастр, от расчёта расходов до ведения переговоров. Компания Turyap Sistem со своей командой экспертов приглашает вас связаться с нами для прозрачного процесса, основанного на достоверной информации.